Čím viac „realitiek“ to má, tým lepšie, no nie?
V tomto článku si najprv vysvetlíme, aké druhy spolupráce môžete mať s maklérom, ak predávate nehnuteľnosť a potom si rozoberieme výhody a nevýhody jednotlivých spoluprác.
Druhy spolupráce sú v podstate len dve. Za prvé je to výhradná, alebo exkluzívna spolupráca, kedy vašu nehnuteľnosť na realitnom trhu ponúka len jeden maklér, ktorému dôverujete. Za druhé je to nevýhradná spolupráca, kedy vašu nehnuteľnosť môže ponúkať neobmedzene veľa maklérov. V obidvoch prípadoch môžete hľadať kupujúcich aj vy sám, ako majiteľ. Taktiež sa vám môže stať aj to, že vám maklér navrhne spoluprácu úplne bez zmluvy, ale to je u nás po právnej stránke nelegálne a preto sa tomu nebudeme venovať. Predstavíme si teda výhody a nevýhody predaja mimo výhradnej zmluvy.
Výhody predaja mino výhradnej zmluvy:
1. Väčší dosah ľudí na osobnej úrovni. Každý maklér má okruh ľudí, na ktorých má dosah a čím viac maklérov, tým väčší bude tento dosah. Toto určite platí, otázkou ale je, či práve niekto z týchto ľudí nakoniec vašu nehnuteľnosť kúpi a či neprinesie viac úspechu väčšia investícia do cielenej reklamy.
2. Výška provízie. V priemere sú provízie maklérov pri tomto predaji o niečo menšie, ale zároveň sa často stáva, že sa vyrovnajú tým, pri výhradnej zmluve, ale bez adekvátnych služieb.
Nevýhody predaja mimo výhradnej zmluvy:
1. Nedosiahnutie maximálnej trhovej ceny. Predstavte si situáciu, že váš dom predávajú traja makléri, obchod nakoniec prebehne len cez jedného a teda len ten dostane za svoju prácu províziu. Ak by mal každý z nich kupujúceho, nebudú sa spolu dohadovať, ktorý kupujúci ponúkne viac. Každý bude chcieť presadiť toho svojho, aby obchod patril jemu. Toto presadzovanie svojho kupujúceho je často veľmi nepríjemné a môže pôsobiť nátlakovo, pričom každý maklér sa snaží čo najrýchlejšie uzavrieť obchod, na úkor dosiahnutia najlepšej predajnej ceny. Pri výhradnej spolupráci je situácia iná, maklér má troch záujemcov, možno aj tých istých, ako v spomínanom prípade a jedná s nimi spravodlivo, pričom váš dom predá jednoducho tomu, kto ponúkne najviac.
2. Minimum investovaného času a peňazí. Koľko si myslíte, že do vášho predaja investuje maklér, ktorý nemá žiadnu záruku provízie? Myslíte si, že investuje svoje peniaze do marketingu, do dôkladnej prípravy inzerátu, či topovania? A koľko času venuje sledovaniu inzerátu, obnovovaniu, vyhodnocovaniu, či aktívnemu vyhľadávaniu kupujúcich? Výhradný maklér sa nemusí báť o províziu a môže do marketingu a celého predaja investovať určite viac peňazí a času a je logické, že tým zväčší záujem o vašu nehnuteľnosť, čo sa opäť prejaví na cene.
3. Menšia dôveryhodnosť. Ak predáva jednu nehnuteľnosť viac maklérov, ľudia vidia na realitných portáloch rôzne inzeráty na tú istú vec. Často sa stáva, že okrem iného popisu, je uvedená aj iná kúpna cena. Toto pôsobí na mnohých potenciálnych kupujúcich mätúco a podozrivo a inzerátu prestanú dôverovať. Ďalšia vec, ktorá môže narušiť dôveru, či odradiť záujemcov je neuvedenie, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Môže sa nachádzať presne tam, kde záujemcovia hľadajú, ale ak to nie je jasné, budú sa venovať najprv iným ponukám.
4. Menej služieb. Medzi základné služby patrí inzercia a nevyhnutná administratíva celého predaja, tieto služby by vám mal poskytnúť každý maklér. Ak s niekým spolupracujete výhradne, často vám k základným službám pridá aj niečo navyše, okrem nadštandardného marketingu je to napr. preplácanie všetkých poplatkov, zastupovanie na všetkých úradoch, asistovanie pri odovzdaní nehnuteľnosti, či kompletný prepis energií.
Tento článok nemá byť kritika realitných maklérov, ktorí majú viac nevýhradných spoluprác, aj oni môžu byť veľmi šikovní ľudia, ktorí sa naozaj snažia a vedia odviesť dobrú prácu. Ide tu skôr o poukázanie na princípy, ktoré logicky vyplývajú z daných druhov spolupráce, a preto sa naša realitná kancelária venuje výhradne výhradnej spolupráci :). Dlhoročné skúsenosti nás utvrdzujú v tom, že tento spôsob predaja je najefektívnejší a najspravodlivejší. K výhradnej spolupráci ešte doplním, že si v zmluve nastavujete a dohodnete všetky dôležité pravidlá individuálne. Napríklad si stanovíte platnosť zmluvy, výšku predajnej ceny, výšku provízie, aké budú podmienky, ak si kupujúceho nájdete sami, alebo ho napríklad privedie maklér z inej realitnej spoločnosti a taktiež, aký bude postup v prípade zjednávania ceny, či licitácie. A teda všetko máte dopredu jasne dohodnuté a prehľadné. Vzhľadom na to, že sa jedná väčšinou o veľké sumy, je dôležité predísť prípadným nedorozumeniam v priebehu predaja nehnuteľnosti.
