5 kritérií pri kúpe investičného bytu
Kúpiť byt, ako dlhodobú investíciu, je na Slovensku naďalej populárne a z dlhodobého hľadiska stále výhodné. Na túto oblasť sa špecializujem, preto vám prinášam 5 kritérií pri kúpe investičného bytu:
1. Výnosové percento
Pokiaľ vám ide o zisk, najdôležitejším kritériom je výnosové percento. Výnosy z investičného bytu sa dajú rozdeliť na 2 časti: 1. časť je nárast ceny bytu. Toto percento neovplyvníte, no za posledných 30 rokov rástli ceny bytov v priemere o 6,2 % ročne. Nikto nevie garantovať, že to tak pôjde aj naďalej, ale pravdepodobnosť je vysoká. 2. časť sú výnosy z prenájmu. Správnym výberom bytu viete toto percento výrazne ovplyvniť. Jedná sa o výpočty na základe kúpnej ceny, nákladov na energie a predpokladanej výšky prenájmu. Odporúčam zoradiť ponuky bytov podľa výnosového percenta. Prihliadnuť treba aj na budúce predpokladané náklady, najmä, ak bude nutná rekonštrukcia bytu alebo sa chystá rekonštrukcia bytového domu.
2. Lokalita
Pri lokalite je dobré vedieť, že z pohľadu výnosového percenta, najlepšie vychádzajú okresné mestá, menej krajské mestá a najmenej naše hlavné mesto. Vo väčších mestách sú zisky z prenájmov v pomere k cenám bytov nižšie. Taktiež je potrebné zohľadniť nárast a pokles počtu obyvateľov v danom meste. Ďalej si preverte záujem o prenájom v konkrétnej časti mesta, občiansku vybavenosť a podobne. Ak si byt plánujete spravovať sami, odporúčam vzdialenosť do 1 hodiny autom od vášho bydliska.
3. Veľkosť bytu
Na trhu môžeme pozorovať, že čím je byt väčší, tým menej vychádza cena za m2. To je výhodné, pokiaľ kupujete byt pre seba. Pozrime sa na to, ale z pohľadu výnosového percenta. V takom prípade to vychádza presne naopak, čím menší byt, tým lepšie. Je to kvôli tomu, že po menších bytoch, je väčší dopyt. Zároveň mám ale skúsenosť s častejším striedaním najomníkov pri najmenších bytoch, preto je potrebné zvážiť aj tento aspekt.
4. Stav bytu
Pri byte v pôvodnom stave vychádza výnosové percento lepšie, pretože väčšina nájomníkov si nechce priplácať za zrekonštruovaný byt adekvátnu sumu, radšej sa uspokoja s pôvodným stavom a budú platiť menšie nájomné. Nevýhodou je, že nájomníci, ktorým nevadí aj horší pôvodný stav, môžu byť rizikovejší. Je to opäť na vašom zvážení. Ja osobne by som zhodnotil zachovalosť, bezpečnosť a funkčnosť. Zároveň treba v blízkej budúcnosti počítať s ďalšou investíciou do takého bytu. Pri bytoch s novšou rekonštrukciou, je vyššia pravdepodobnosť solídnejších nájomníkov, no vzniká tu aj riziko, že výška prípadných škôd môže presiahnuť výšku depozitu.
5. Správne obdobie na kúpu
V neposlednom rade, dbajte na toto posledné kritérium. Ekonomika historicky funguje v určitých cykloch. Zhruba každých 14 rokov ceny nehnuteľností prudko narastú, sú nadhodnotené a potom prudko klesnú. Stačí, ak sa vyhnete tomu vrcholu, keď sú ceny vysoko nadhodnotené. Toto by vám mal potvrdiť aj výpočet výnosového percenta. S týmto by vám mal vedieť poradiť skúsený maklér, či investor. Momentálne je tento prudký výkyv za nami. Predpokladá sa, že ceny budú dlhšie stabilné a je teda dobrý čas na kúpu investičného bytu.
Toto boli kritériá pri kúpe investičného bytu. V najbližšom článku sa povenujeme piatim radám k samotnému prenájmu takéhoto bytu.
